פסק-דין בתיק ת"א 1009-04

עסקינן בתביעה כספית להחזר הלוואה בסך 3,600,000 ש"ח שניתנה לנתבעים 1,2,  בערבותם של הנתבעים 3,4. (להלן: "הסכם ההלוואה").

התביעה הוגשה בשנת 2004 והנסיבות שהובילו למתן פסק דין עשר שנים מאוחר יותר - לאחר שהנתבעים 1,2 כבר שילמו לתובע סך של 6,650,000 ש"ח  - תפורטנה בהמשך.

רקע עובדתי

1.      תחילת היחסים בין הצדדים בהסכם קומבינציה, שנחתם ביום 16.4.00 בין מנהלי עיזבון המנוח סימן-טוב (להלן: " מנהלי העיזבון") שהנתבעים 1-2 הם יורשיו (להלן: " היורשים"), לבין הנתבעת 4, חברה קבלנית בשם "נווה איתנים", אשר הנתבע  3 איציק חלה הוא בעליה ומנהלה (להלן: " הקבלן").

2.      מדובר בהסכם להקמת פרוייקט בניה בנכס הידוע כחלקה 13, בגוש 6362 הנמנה על העיזבון. בהסכם התחייב הקבלן להקים על הנכס ועל חשבונו בנייני מגורים, ולהקצות 37% מתוכם לבעלי הקרקע. בתמורה, התחייבו הבעלים להעביר לקבלן חלק יחסי מהנכס. כן הותנה, כי ההסכם יהיה בטל ומבוטל אם לא תאושר בניה של 244 יחידות דיור. בנוסף, נקבעו מועדים לביצוע המטלות החלות על הקבלן ונקבעו סעדים ותרופות (להלן: " הסכם הקומבינציה" - נספח ג' לתצהירו של עד התביעה ציון דנינו).

3.      בשלב מסוים נוצר חשש כי הועדה המקומית תשנה מדיניותה, וכתוצאה מכך מספר הדירות שתאושרנה יופחת. משכך, נוצר צורך דחוף לקבלת היתר בניה. מאחר שהקרקע הינה בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, ונדרשת חתימתו כתנאי להוצאת היתר, התנה המינהל את חתימתו בתשלום דמי היתר בסך של כ-3.6 מיליון ש"ח. אותו שלב, טרם אושר הסכם הקומבינציה על ידי בית המשפט לענייני משפחה ולפיכך, הציעו הבנק והקבלן, כי הבנק יתן הלוואה ליורשים לצורך תשלום דמי ההיתר, בטרם ייחתם הסכם הקומבינציה. 

4.      במסגרת הסכם הקומבינציה, התחייב הקבלן להשיג מהתובע - בנק מזרחי טפחות בע"מ (להלן: " הבנק"), הלוואה על סך 3.6 מיליון ש"ח לבעלי הקרקע, לצורך תשלום דמי היתר למינהל מקרקעי ישראל.

5.      ביום 21.6.00 חתמו הקבלן והבנק על הסכם עקרונות להעמדת ליווי פיננסי לפרויקט הבנייה ואולם, אין המדובר בהסכם ליווי פיננסי תקף אף לגרסת הבנק, וכפי שנקבע מאוחר יותר בהפ (ת"א) 1153/08 ע"י כב' השופטת ד"ר פלפל.

6.      ביום 21.6.01 נחתמה "התחייבות בלתי חוזרת" במסגרתה התחייבו מנהלי העיזבון כלפי הבנק, לשעבד את הנכס כבטוחה להחזר ההלוואה וכן סוכם: " היה אם לא  ייחתם הסכם ליווי פיננסי ונספחיו בהתאם להוראות הסכם הקומבינציה, תהא ההתחייבות מותנה [כך במקור - ד.א.]  באישור בית המשפט" (סעיף 7). עוד סוכם כי במידה ויפרו מנהלי העיזבון התחייבותם, יהיה הבנק רשאי להעמיד את ההלוואה לפירעון מיידי. יש להבהיר, כי הכוונה במונח "הסכם ליווי" בהתחייבות, היא להסכם "משולש" בין הבנק, הקבלן ומנהלי העיזבון או היורשים (להלן: " הסכם משולש") ולא להסכם עקרונות הליווי כפי שנחתם ביום 21.6.00. להלן כתב ההתחייבות כלשונו:

" והואיל             והסכמתם להעמיד אשראי לשמחה סמן טוב לתשלום למינהל עבור דמי היתר (להלן: "האשראי");

והואיל               ולהבטחת האשראי נדרשנו על ידכם, בין היתר, לשעבד לכם את הנכס לצורך ליווי פיננסי בהתאם להוראות הסכם הקומבינציה מיום 16.4.00;

והואיל               ובשלב זה כל עוד לא נחתם חוזה חכירה, לא ניתן עדיין לשעבד את הנכס;

והואיל               והסכמתם להעמיד לסימן טוב את האשראי עוד לפני שעבוד הנכס אך בכפוף לחתימתנו על כתב התחיבות זה;

לפיכך הננו מתחייבים בזאת כלפיכם כדלקמן:

1.      אנו מתחייבים בזאת כי מיד לאחר חתימת חוזה חכירה, נמציא לכם העתק חתום ממנו וכן התחיבות לרישום משכנתא מאת מינהל מקרקעי ישראל, ונחתום על כל המסמכים הדרושים לשעבוד הנכס, בנוסח המקובל במנהל מקרקעי ישראל.

3.       אנו מתחייבים לא להקנות כל זכות בנכס לצד ג' כלשהו בין בתמורה ובין שלא בתמורה ולא לעשות בו כל עסקה למעט שעבוד ראשון הקיים על 12 דירות בנכס לטובת משפחת סימנטוב.

4.      אנו מתחייבים כי לא נרשום את הזכויות בנכס על שמנו, אלא אם באותו מעמד נשעבד לטובתכם את זכויותינו בנכס, כאשר במועד יצירת השעבוד יהא הנכס נקי מכל עיקול, שעבוד, חוב או זכות אחרת לטובת צד ג'.

5.      מותנה ומודגש בזאת במפורש כי בכל מקרה ותופר התחיבותנו כלפיכם, כאמור בכתב זה, אזי בלי לפגוע בזכותכם על פי כל דין או הסכם, תהיו רשאים להעמיד את האשראי לפרעון מיידי, על כל המשתמע מכך ובלבד שתנתן לנו שהות בת 30 יום מקבלת ההודעה לתקן את ההפרה.

6.      התחיבותנו על פי כתב זה הינה בלתי חוזרת ובלתי ניתנת לשינוי ללא הסכמתכם הואיל ובהסתמך עליה הסכמתם להעמיד לסימן טוב את האשראי.